Com a crise econômica causada pela pandemia do coronavírus muitas pequenas e micro empresas se viram impossibilitadas de honrar contratos com fornecedores, clientes e, principalmente, os contratos de locação.
Por conta das regras de distanciamento social muitos estabelecimentos estão praticamente sem atividade comercial, o que dificulta o adimplemento em dia de todas as obrigações do negócio, inclusive o aluguel.
Em situações como essa é importante que locador e locatário negociem condições de redução, suspensão ou até mesmo parcelamento posterior dos alugueis referentes aos meses de paralisação das atividades.
Nesse sentido, o art. 18 da Lei do Inquilinato possibilita, a qualquer momento, que um novo valor para o aluguel seja pactuado de comum acordo, com a modificação da cláusula de reajuste.
Assim, ainda que alguns contratos tragam previsão expressa renunciando “ao direito de revisão do valor dos aluguéis durante o prazo de vigência do contrato de locação”, nos termos do art. 54-A, §1º da Lei de Locações, nada impede que haja pactuação diversa.
Embora seja aplicável a lei específica quando se trata de Contratos de Locação, quais são regidos pela Lei do Inquilinato. Em geral, a revisão da maioria dos tipos de contratos encontra respaldo também nos artigos 478, 479 e 480 do Código Civil.
Isso porque o Código Civil prevê que se a ocorrência de “acontecimentos extraordinários e imprevisíveis” (como uma pandemia), tornar a prestação de uma das partes excessivamente onerosa, será possível pleitear judicialmente a redução da prestação ou seu modo de execução. Daí a importância que haja a negociação entre locador e locatário sem que sejam medidos esforços para que se chegue a um consenso extrajudicial.
Afinal, assim como está difícil para o locatário conseguir pagar o valor do aluguel. Para o locador, "perder" o inquilino durante um período de crise também não é nada vantajoso, já que o momento de recessão econômica aumenta significantemente o tempo necessário para que se tenha expectativas de uma nova locação do imóvel.
Lembrando que é extremamente importante que essa negociação seja formalizada por e-mail, por notificação extrajudicial e/ou, preferencialmente, por meio de um aditivo contratual. Isso dá segurança as partes no que se refere ao ajuste dos valores e termos negociados.
Como disse a Dra. Lenda Tariana Dib Faria Neves, em um artigo publicado a respeito da revisão de contratos escolares durante a crise do coronavírus, uma vez que não estão ocorrendo aulas presenciais, "Em tempos de pandemia, dar as mãos, pelo menos contratualmente,parece ser o melhor caminho", e é mesmo! O ideal é que contratantes contribuam um com os outros para que todos possam passar pelo momento difícil que vivemos.
Agora, se não houver acordo extrajudicial entre locador e locatário o artigo 19 da Lei de Inquilinato autoriza, em casos excepcionais, a ação revisional de aluguel, que somente pode ser ajuizada caso tenham decorrido três anos ou mais do início da relação locatícia, e, neste caso, é imprescindível que o locatário reúna provas contundentes da redução de seu faturamento para justificar a necessidade de readequação do valor do aluguel.